Febrero 1 de 2022

Art. 501.- Contrato de corretaje es aquel en el que una persona encarga a otra, que toma el nombre de corredor, la gestión de realizar un determinado negocio; y, en el evento de lograrlo tiene derecho a cobrar al cliente una retribución. El monto de la retribución es el convenido por las partes y a falta de éste, o en caso de duda de los honorarios pactados, se estará a la tabla de honorarios fijada para el sector, o se aplicará el usual de la plaza. Al corredor se lo puede denominar intermediario, y las partes no están ligadas por una relación de dependencia, agencia, comisión o sistema de distribución.

Cuando el contrato de corretaje tenga el encargo de ofertar contratos, actos y operaciones de compra y venta, hipoteca, anticresis u otros contratos similares de bienes raíces, esto solo se podrá con personas naturales o jurídicas, habilitadas como corredores de bienes raíces.

Cuando la ley regule algún tipo de corretaje o disponga requisitos para el ejercicio de esta actividad, se estará a lo que ésta dispone y las normas de este capítulo serán complementarias de lo allí previsto.

¿Quién puede ser corredor?

Art. 502.- Se llama corredor a la persona que, teniendo capacidad para ejercer el comercio, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.

La representación compete exclusivamente a los corredores de bienes raíces, los cuales pueden intervenir representando solamente a una de las partes involucradas en el negocio inmobiliario, salvo que los contratantes de estos negocios acuerden ser representados por un mismo corredor de bienes raíces.

Art. 503.- Los corredores son personas, naturales o jurídicas, que reciben por escrito el encargo de ofertar o demandar contratos, actos y operaciones de carácter mercantil.

Las personas jurídicas que se dediquen al corretaje de bienes raíces prestarán sus servicios mediante la intervención de corredores de bienes raíces habilitados, que actuarán como terceros en los contratos de corretaje y mediadores en la prestación del servicio.

¿Formalidades del contrato de corretaje?

Art. 504.- El contrato de corretaje se otorgará por escrito, y en él se hará constar, obligatoriamente, el plazo en que se realizará la operación y los honorarios que percibirá el corredor por sus servicios.

Si venciere el plazo fijado en el contrato sin que la operación se hubiere cumplido, el cliente quedará en libertad de desistir de ella, contratar a otro corredor profesional o contratar en forma directa, siempre que el incumplimiento del contrato no se deba al cliente.

Art. 505.- Cuando en un contrato de corretaje intervengan dos o más corredores, en forma simultánea o sucesiva, los honorarios y formas de pago deberán ser convenidos entre ellos y el cliente.

En caso de falta de convención y si no pudiese establecerse, con base en la documentación y otras pruebas que se presenten, quien hubiese concretado la negociación, la retribución se dividirá en partes iguales.

Responsabilidades

Art. 506.- Los corredores que intervengan conjuntamente o las personas jurídicas legalmente constituidas serán igualmente responsables por los actos o contratos de sus apoderados y dependientes.

Las personas jurídicas y naturales que se dediquen al corretaje inmobiliario, salvo pacto en contrario, podrán incorporar sus encargos de corretaje en bolsas inmobiliarias, lonjas, sistemas de listado múltiple o cualquier otra forma de asociación que implique compartir encargos y honorarios con otros corredores de bienes raíces.

Art. 507.- Cuando dos o más corredores intervengan en un acto o contrato, responderán solidariamente ante terceros de los daños y perjuicios que les causaren.

Art. 508.- Prohíbase a los corredores, sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes orgánicas o especiales:

a) Intervenir en actos o contratos que, de acuerdo con el Código de Comercio, sean de competencia exclusiva de otros comisionistas o agentes de comercio, excepto aquellos que estuvieren permitidos por la ley.

b) Vender o prometer en venta bienes sin las correspondientes garantías económicas de su terminación por parte de un promotor o del titular.

c) Tratándose de bienes raíces, vender o prometer en venta edificaciones en planos, sin un fideicomiso que garantice su terminación o la devolución de los dineros por parte del promotor o del titular.

Retribución

Art. 509.- Salvo disposición legal diferente, el corredor tendrá derecho a la retribución estipulada en el contrato; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.

Salvo estipulación en contrario, la retribución del corredor será pagada por quien contrata sus servicios.

El corredor tendrá derecho a su retribución en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga; pero, en caso de que él haya iniciado la gestión pero no la haya concluido, o si no la hubiese iniciado pero la hubiese concluido, salvo pacto o disposición legal en contrario, tendrá derecho a un cincuenta por ciento de la retribución.

Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la retribución se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.

Art. 510.- A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan de conformidad con el artículo anterior.

Este artículo no se aplicará a los corredores de seguros.

Art. 511.- Cuando el negocio se celebre bajo condición suspensiva, la remuneración del corredor sólo se causará al cumplirse la condición; si está sujeta a condición resolutoria, el corredor tendrá derecho a ella desde la fecha del negocio.

La nulidad del contrato no afectará estos derechos cuando el corredor haya ignorado la causal de invalidez.

Obligaciones del Corredor

Art. 512.- El corredor deberá comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma puedan influir en la celebración del negocio.

Art. 513.- Los corredores están obligados, además:

a) A conservar las muestras de las mercancías vendidas sobre muestra, mientras subsista cualquier controversia; y,

b) A llevar en sus libros una relación de todos y cada uno de los negocios en que intervenga con indicación del nombre y domicilio de las partes que los celebren, la fecha y cuantía de los mismos o del precio de los bienes sobre que versen, la descripción de éstos y la remuneración obtenida.

Art. 514.- El corredor que falte a sus deberes o en cualquier forma quebrante la buena fe o la lealtad responderá por los daños y perjuicios que ocasionare.

Art. 515.- Los corredores responden de la identidad y capacidad de las personas que contrataren por su intermedio. Interviniendo en contratos celebrados por personas incapaces responderán de los perjuicios que resultaren directamente de la incapacidad.

Art. 516.- El corredor no garantiza la cantidad de las mercancías vendidas ni su calidad, aun cuando éstas no resulten conformes con las muestras que hubiere exhibido al comprador, salvo en caso de mala fe.

Art. 517.- El corredor no puede demandar a su nombre el precio de las mercaderías vendidas por su intermedio, ni reclamar su devolución por falta de pago. Sin embargo, si el corredor obrare como comisionista, quedará sujeto a todas las obligaciones, y podrá ejercer todos los derechos que nazcan del contrato.

Art. 518.- El carácter de intermediario no inhabilita al corredor para desempeñar las funciones de mandatario del vendedor, ni para recibir como tal el precio de las mercaderías vendidas por su mediación.

Art. 519.- El corredor a quien se entregare un documento de comercio, endosado con la cláusula "valor recibido al contado", se entenderá constituido mandatario para el efecto de recibir el precio y liberar válidamente al que lo hubiera entregado.

Art. 520.- Las acciones por operaciones de correduría, entre el corredor y el que lo contrata, prescriben en un año, contado desde la fecha en que se concluyó la operación. En el caso de correduría de bienes inmuebles o derechos reales se entenderá que la operación concluye con la inscripción del contrato en el registro correspondiente.

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