Junio 1 de 2021

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato que se firma antes de la compraventa. En este contrato se obligan a realizar una compraventa, establecen los términos y el plazo para esta compraventa.

¿Para qué sirve una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa tiene mucha utilidad, entre estas podemos encontrar:

  • Asegurar el precio y características de la propiedad

  • Sacar la propiedad del mercado, o sea, “reservar” la propiedad.

  • Dar tiempo de verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal.

  • Da tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario.

El firmar una promesa de compraventa se ha convertido en un resguardo mínimo que pueden realizar las partes interesadas tanto en comprar como en vender, es por esto que cada vez se utiliza más este contrato.

¿Quién debe pedir la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa suele ser pedida tanto por el comprador como por el vendedor, ya que ambos se benefician de este contrato previo.

Por una parte el comprador tendrá tiempo para gestionar el préstamo y ver que la propiedad esté en orden, y el vendedor se asegurará que la propiedad se venderá si todo está en orden.

 

Pasos para la realización de una promesa de compraventa

Para poder firmar una promesa de compraventa hay ciertos documentos y pasos que debes tener en cuenta.

¿Qué documentos debo aportar?

  • Fotocopia cédula de identidad del vendedor y comprador

  • Información del inmueble: dirección, medidas, si cuenta con estacionamiento, si cuenta con bodega, etc.

  • Documento con pre-aprobación del crédito hipotecario si es el caso

Puntos esenciales que no pueden faltar en una promesa de compraventa

  • El precio de la propiedad y la forma de pago

  • Establecer cuándo se entregaría la propiedad

  • Si se está comprando a una inmobiliaria, debe incluir una póliza de seguro que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado.

  • Si se compra con un crédito, hay que agregar que la compraventa se firmará una vez que esté aprobado el crédito.

  • Designar a un árbitro en caso de problemas después de firmar

  • Multas o sanciones por incumplimiento de la promesa de compraventa

 

Requisitos de una promesa de compraventa para que sea legal

Estos requisitos legales te los explico a continuación:

  • La promesa debe estar por escrito: si la promesa se hace de forma verbal (trato hablado) no tiene efecto. La promesa se puede hacer como documento privado, o sea que no es necesario que sea firmado ante notario. Aunque de todas maneras es recomendable.

  • La promesa de compraventa debe ser válida, o sea, permitida por ley. Por ejemplo, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos está prohibida. Entonces es importante que la promesa que se firme, sea una que se puede cumplir.

  • La promesa de compraventa tiene que contener un plazo o una condición que deje claro cuándo tiene que celebrarse el contrato de compraventa. De esta forma, tanto el comprador como el vendedor sabrá cuándo se tiene que celebrar el contrato y también sabrán que mientras la condición no se cumpla o no haya pasado el tiempo, no se puede exigir el cumplimiento del contrato. Por ejemplo, si en el contrato de promesa de compraventa se pone como condición para firmar la compraventa el que al comprador le aprueben el crédito hipotecario, ambas partes saben que no pueden exigir la firma del contrato de compraventa hasta que el crédito esté aprobado.

  • La promesa de compraventa debe ser clara, especificar el inmueble de forma detallada, indicar el precio y forma de pago, cosa que una vez firmado, solo falte la compraventa y la entrega de la propiedad.

Estos 4 requisitos deben estar presentes en la promesa de compraventa, sin ellos la promesa no sería válida.

 

¿Tiene un plazo la promesa de compraventa?

Si, para que la promesa de compraventa sea válida debe incluir el plazo o la duración, de esta manera las partes saben cuándo pueden esperar/exigir la firma del contrato de compraventa.

El plazo que se suele manejar es de 90 días.

 

Qué viene primero: ¿la promesa o el crédito hipotecario?

La regla general es que primero se gestiona una pre-aprobación del crédito hipotecario en el banco y con este documento se hace la oferta sobre la propiedad y se firma la promesa de compraventa.

Una vez que la promesa esté firmada y se haya realizado el estudio de títulos, se debe pedir la aprobación del crédito hipotecario al banco.

Es por esto que la mayoría de las personas primero obtienen la pre-aprobación del crédito y después comienzan la búsqueda de la propiedad que quieren comprar.

 

¿Es necesario un abogado para realizar una promesa de compraventa?

Si bien no es obligación que lo haga un abogado y podrías hacerlo tu mismo, mi recomendación es que lo hagas con uno, ya que así te aseguras que el contrato cuidará tus intereses a la hora de comprar.

Un abogado, al dedicarse a este tipo de cosas, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, etc. y tendrás un documento claro y eficaz en caso de cualquier cosa.

 

Si el departamento o casa que quiero comprar es usado, ¿igual necesito una promesa de compraventa?

Si, de hecho, si la propiedad que estás buscando comprar es usada, tienes más razón para realizar una promesa de compraventa, puesto que necesitarás más tiempo para poder realizar el estudio de títulos necesario por ser una propiedad que ha tenido otros dueños.

De esta forma dejas la propiedad reservada mientras se completan los papeleos y estudios de título, y una vez que sepas que esta todo en orden, podrás realizar la compraventa.

 

Diferencia entre promesa de compraventa y escritura de compraventa

 

La promesa de compraventa es un paso previo a la escritura de compraventa.

Por lo general los pasos para comprar una propiedad son los siguientes:

  • Conseguir pre-aprobación del crédito hipotecario

  • Buscar propiedad

  • Encontrar propiedad

  • Realizar y firmar una promesa de compraventa

  • Encargar la realización de un estudio de títulos

  • Ver tema de aprobación definitiva de crédito hipotecario

  • Si todo está en orden con el estudio de título, se firma el contrato de compraventa.

  • Se registra el contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad y pasa a ser una escritura de compraventa.

Como podemos ver en estos pasos, la promesa de compraventa es de los primeros pasos que se realizan para llegar a la escritura de compraventa, que es el último paso.

 

Si anulo mi promesa de compraventa, ¿me devuelven el dinero entregado?

Sí, si se anula la promesa de compraventa por incumplimiento, tendrías que pagar la multa establecida en el contrato y se te devolvería el dinero pagado.

Esta es la regla general, de todas formas es importante que leas bien el contrato antes de firmarlo y que un abogado se encargue de redactarlo y revisarlo, para asegurarte que están velando por tus intereses.

 

¿Puedo prorrogar la promesa de compraventa?

En algunos casos podría existir el extender el tiempo establecido en la promesa de compraventa. Estos casos suelen ser cuando los documentos entregados y revisado en el estudio de títulos no se encuentran en orden y hay que resolver estos temas.

Si el comprador y el vendedor están de acuerdo, podrán pactar una extensión a la promesa para poder arreglar los temas pendientes.

Formato de promesa de compraventa de inmuebles en el Ecuador

modelo-promesa-compra-venta-inmueble.pdf (habitatyvivienda.gob.ec)

 

Fuente:

https://www.misabogados.com/guia-promesa-de-compraventa#:~:text=La%20promesa%20de%20compraventa%20es,el%20plazo%20para%20esta%20compraventa.

https://core.ac.uk/download/pdf/71903987.pdf

https://www.revistajuridicaonline.com/wp-content/uploads/1994/02/09_Algunas_Consideraciones_De_Orden_Juridico.pdf

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